走出沈阳铁西广场地铁站，不用到地面 ，就能开始一段“逛吃 ”之旅。点上一杯地铁自营咖啡 ，逛一逛文创店，下班路途就这样增添了乐趣 。
这里是沈阳兴华汇 ，曾闲置数年的地铁附属空间，如今转身成为沈阳首条地铁TOD商业街 。开业前3天迎来超25万人次客流 ，被戏称为“3天干出半条沈阳中街”。
沈阳中街 ，全国最早的商业步行街，近400年来始终客流如织，且业态不断上新 。在中街所处的沈阳方城区块 ，年底前将有多个沉浸式演艺项目、文物展示与旅游融合项目亮相 ，迎接冬季冰雪旅游客流高峰 。
2025年中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。21世纪经济报道记者近日在中央城市工作会议精神贯彻落实情况沈阳市专题采访活动中观察到 ，随着城市更新力度加大 ，从传统商圈到老旧小区，均焕发出新的活力 。
近日 ，沈阳宣布将启动实施历史文化名城高质量保护和提升利用工程 ，推动存量闲置资产改造利用 、老旧小区品质提升 、市政设施智慧升级，提升居民生活品质的同时扩内需促消费 。
“出闸即消费 ”
早在2013年沈阳地铁9号线开工建设时 ，就同步规划了目前兴华汇所处的地下空间 ，但2019年9号线通车后，受市场环境等因素影响 ，这处空间闲置多年。
直到2024年底 ，沈阳地铁集团与华润万象生活联手开始打造兴华汇。今年6月，这个全长1.45公里、覆盖地铁“三站两区间 ” 、总建筑面积7.2万平方米的全新商业综合体亮相 。
大学生小郭坐地铁来到这里，“出闸即消费” 。她是为了沈阳首个地下沉浸式二次元主题空间“B3里世界站台 ”专程来这里的 ，刚走出地铁站 ，却被各种网红茶饮 、特色餐食、文创商品吸引了眼球。
兴华汇运营方在“选品 ”上颇下了功夫，他们从上海引进了财神主题盲盒文创 ，孵化了冷血萌宠主题馆等 。首期A 、B两区113家店铺里有45家首店 ，包括23家连锁区域首店 、22家原创孵化首店 。
华润万象生活商业东北大区兴华汇副总经理崔禹告诉21世纪经济报道记者，这是华润万象生活首次以轻资产模式运营商业项目 ，不持有物业 ，不收取商铺租金，但参与全周期运营 ，包括前期规划设计、中期招商、后期商户和商场运营等。
将地下空间改造成商业综合体需要突破很多建筑限制 ，为了减轻地下空间的压迫感，兴华汇打造了15米挑高的中庭 ，布设灯光模仿自然光 ，营造明亮 、自然的购物体验 。
兴华汇不只是一条地下商业街，它的头上是全国几十家万象汇里销售额最大的铁西万象汇，以及新玛特 、万达、铁西百货等商业综合体 ，未来兴华汇将开通多个地上出入口 ，构建“地上+地下”立体商业生态 。
兴华汇与铁西万象汇构成了立体商业空间王峰摄影
沈阳地铁集团商业经营管理有限公司总经理佟世崇告诉21世纪经济报道记者，沈阳地铁集团摒弃了房东式粗放出租模式 ，将轨道交通沿线空间资源和华润万象生活的品牌号召力 、商业运营能力结合起来 ，双方优势互补，既盘活了存量资产 ，又形成了地铁的可持续造血能力。
沈阳地铁目前日均客流量约210万人次 ，预计今年全年客流量将突破7亿人次 。如此庞大的客流量，对于地下商业来说是一个富矿 。兴华汇的改造运营 ，是将客运走廊转变为城市商业新动脉的鲜活尝试。
文商旅融合乘数效应
距离兴华汇约8公里的东三省总督府博物馆内 ，沉浸式戏剧《赴宴者》正在上演 。
这部剧没有固定座位，观众戴上面纱 ，跟随演员在百年建筑中穿行 。演员就站在面前表演 ，观众可以跟着任何一个角色奔跑，每个人都是“剧中人”。
暑期旅游旺季，《赴宴者》迎来观剧高峰。即便近300元的票价不算便宜 ，仍创下连续33场售罄的纪录 ，连带着剧场周边的酒店也一房难求 。观众们看完演出，就去附近的沈阳中街逛街购物 、享受美食 ，之后再参观沈阳故宫等景点 。
一张演出票联动住宿、餐饮 、景区游玩等多元消费 ，释放文旅融合的“乘数效应 ”。
这些点位全部位于沈阳方城，这里总面积1.69平方公里 ，是沈阳2300年城市发展史的空间浓缩 ，也是沈阳名副其实的建城之始 、人文之根、商贸之基 。
2019年，沈阳方城启动新一轮提升改造 ，在开放式景区没有借鉴案例的情况下 ，探索通过文旅产业赋能城市更新，推动方城内实现景区 、街区 、社区“三区交融 ”、相得益彰 。
沈阳方城引进品牌首店54家 、品牌旗舰店和体验店170余家；汇集剧本秀 、沉浸式剧场等企业130余家 ，年产值达2.5亿元；文旅新业态占比达46% ，较改造前增长42%。2025年，沈阳方城客流量达1.67亿人次，较2019年改造前增长80% 。
沈阳方城随处可见网红打卡点王峰摄影
“沈阳方城的文商旅项目是常变常新的 ，暑假客流高峰过去后 ，不少商家就抓紧装修升级，或转型新的项目 ，以全新面貌迎接下半年客流高峰 。”沈阳市沈河区文旅推荐官杨丽告诉21世纪经济报道记者。
在沈阳故宫北侧红墙百余米外 ，一个投资4亿元、建筑面积约16000平方米的沉浸式戏剧项目建设正在抓紧收尾 。这将是全国首个东北文化主题街区，三大主剧铺陈东北百年浮沉 ，街头微剧散落巷陌 ，处处惊喜，盲盒式剧情触发未知相遇 ，游客们将开启剧情式消费 ，逛街即是闯关 。
沈阳方城不只是游客、消费者的方城，这里还保留有5个社区 ，居住着1.5万户居民 ，集“景区 、街区 、社区 ”为一体。
“这里不仅是游客的景区，也是老百姓的社区 。从全球涌来的游客给本地居民带来了实打实的经济收益，城市更新则显著提升了居民的幸福感 。 ”杨丽说。
老旧小区“一拆五改三增加”
9月的沈阳 ，秋风送爽。80多岁的居民钱为民从沈阳市大东区长安社区的便民食堂走出来 ，手里拎着热乎乎的饭盒说，“刚打的午饭 ，两荤两素 ，只要15元 。 ”
便民食堂原先是一座煤仓，废弃多年 ，前几年改造成幸福长者食堂 ，每天供应现场制作的午餐，物美价廉 ，60岁以上老人打9折、90岁以上老人免费 。
作为老工业基地 ，沈阳城市化进程早，全市6300多个住宅小区中 ，老旧小区多达3300多个 ，占比超过50%。
拆除违建，改造地下管网 、改造线缆入地 、改造防水节能、改造道路 、改造绿地，增加党群服务中心功能 、文体设施和安全设施……沈阳以“一拆五改三增加 ”为抓手 ，大力推动老旧小区改造 。
钱为民急着吃饭 ，她吃完饭还要去社区党群服务中心参加活动 。虽然已年逾80，但钱为民精神矍铄、脚步轻快 ，组织了合唱 、葫芦丝 、非洲鼓等多个居民社团 ，每天的课程和演出安排得很满。
社区党群服务中心曾经是长安社区的锅炉房，上下三层 ，总面积近3000平方米 。这里有20多个功能区 ，在活动区，21个兴趣社团每周开课40多节 ，在显示屏上排得明明白白；在健康区 ，每周都安排义诊，减少了居民到医院的奔波；在图书区 ，曾经的煤炭传送带改造成了阶梯座椅 ，居民可以免费借阅图书，还可以点上一杯9.9元的长安奶茶上自习 。
长安社区有21个居民活动社团王峰摄影
长安社区党委书记曹雪告诉21世纪经济报道记者，长安小区的改造是全民参与式改造 ，改造前居民参与方案讨论 ，施工时居民参与监督。
“锅炉房有一根几十米高的烟囱，居民们讨论后决定保留 ，并加装了亮化灯光 。改造完成后 ，大家高兴地说长安小区也有了‘小蛮腰’ 。”她说。
钱从哪里来，是老旧小区改造 ，乃至城市更新的关键问题 。据介绍 ，长安小区改造资金共4563万元，中央预算内资金、保障性安居工程资金 、政府专项债合计提供50%的资金 ，其余由市区两级财政提供 。
可以说 ，没有专项资金支持，城市更新的步伐绝不会如此之快。沈阳市燃气管道建设已有100多年历史 ，目前全市燃气管道总长度约1.2万公里。2014年以来 ，沈阳市持续推进燃气管网系统性更新改造，累计完成老旧燃气管网改造2600余公里，2023年灰口铸铁管已全部退出使用 。眼下还有约1800公里球墨铸铁管 、1000公里运行20年以上的管网需逐年分批、有序实施更新改造 。
沈阳市城乡建设局城镇燃气建设管理处处长何伟介绍 ，近年来 ，沈阳抢抓国家城市更新、地下管网改造系列政策机遇，2024年以来 ，累计获批超长期国债等上级资金24亿元 ，主要用于老旧燃气管网更新 、居民户内安全设施升级 、长期未通气小区管道燃气接驳等重点领域，实现“改管网、除隐患 、保民生 、提品质 ”一体推进。
“依托国家新一轮城市地下管网更新改造重大政策 ，结合我市正在系统谋划推进的城市‘六张网’基础设施建设布局 ，将持续精准对上争取各类上级资金，持续加大燃气基础设施改造投入力度 ，把老旧燃气管网和户内安全隐患全部整改 。 ”何伟说 。
（文章来源：21世纪经济报道）
